Memahami Pinjaman Subprime Dan Implikasinya Terhadap Mahasiswa Pascasarjana Saat Ini

PADA AWALNYA

Dalam cara yang mirip dengan berbagai krisis ekonomi sebelumnya, payudara pinjaman subprime sebenarnya dimulai beberapa dekade sebelum ada yang tahu itu. Undang-Undang Reinvestasi Masyarakat tahun 1977 mendorong bank untuk memperluas kredit di masyarakat di mana mereka beroperasi. Ini menarik banyak kreditur ke peminjam berpendapatan rendah. Kemudian, pada tahun 1986, pemerintah federal mulai mengizinkan pembayar pajak untuk memotong bunga yang dibayarkan atas pinjaman hipotek. Efeknya adalah anugerah bagi pasar untuk refinancing. Selain manfaat yang melekat pada ekuitas bangunan – membayar pembayaran bulanan tetap bukannya naik sewa, misalnya – pemilik rumah sekarang bisa mengambil keuntungan dari keringanan pajak. Hal ini menyebabkan peningkatan kepemilikan rumah secara langsung, dalam banyak kasus terlepas dari bagaimana peminjam akan membayar pinjaman di masa depan. Pinjaman berisiko dilakukan di seluruh papan, dari kota-kota pedesaan kecil hingga lingkungan kota bagian dalam hingga daerah pinggiran kota yang makmur.

Dari tahun 1986 hingga pertengahan tahun sembilanpuluhan, sekuritas hipotek mulai menarik perhatian Wall Street. Fokus pada saat itu bergeser dari investasi dalam hipotik "prime" reguler, ke pinjaman "subprime" yang lebih berisiko. Risiko gagal bayar pada pinjaman subprime lebih tinggi daripada pinjaman utama, tetapi mereka masih lebih menarik bagi investor. Volatilitas di pasar subprime sangat rendah dibandingkan dengan pasar saham. Tingkat bunga rendah ini membuat pinjaman subprime "harus dimiliki" untuk perusahaan reksadana, bank reguler, dana pensiun, dan asuransi – semua yang dicari untuk lebih jauh mendiversifikasi kepemilikan mereka.

Ada beberapa gelembung di pasar keuangan. Pasar hanya untuk emosi manusia, dan investor kadang-kadang menjadi terlalu bersemangat dengan "hal besar berikutnya" pepatah. Demikian pula, investor dalam pinjaman subprime mengambil keuntungan awal sebagai indikasi dari windfall masa depan, dan mulai memasukkan lebih banyak uang ke dalam industri. Pada saat harga perumahan mencapai puncaknya (dari 2004 hingga 2006), lebih dari seperempat dari semua pinjaman yang dilakukan adalah pinjaman subprime bermutu tinggi. Tiga puluh lima miliar dolar diinvestasikan dalam pinjaman subprime pada tahun 1994 – $ 11 miliar yang dibeli di Wall Street. Balon ini menjadi $ 332 miliar dalam bentuk pinjaman pada tahun 2006. Seorang rejan $ 203 milyar dari pinjaman subprime yang luar biasa itu dibeli oleh investor di Wall Street tahun itu. Permintaan pinjaman dan konkuren yang agresif ini untuk pemilik rumah diatur dalam banyak peminjam yang menikmati rumah yang tidak pernah mampu.

SUBPRIME LENDING: A SHEEP IN WOLF & # 39; S CLOTHING?

Kunci untuk memahami masalah saat ini yang dihadapi industri peminjaman hipotek adalah perbedaan antara pinjaman "subprime" dan "pemangsa" peminjam yang tidak disebutkan. Pinjaman subprime, juga dikenal sebagai pinjaman "kesempatan kedua", disesuaikan dengan peminjam dengan "kredit yang kurang sempurna", masalah kredit, atau yang cenderung tidak memenuhi syarat untuk pinjaman rumah konvensional. Sering kali, itu adalah satu-satunya pilihan untuk kepemilikan rumah yang peminjam miliki. Pinjaman biasanya berjangka pendek, dan umumnya diperpanjang selama dua hingga empat tahun. Pinjaman datang dengan suku bunga dan biaya yang lebih tinggi, yang merupakan standar untuk setiap lini kredit yang disetujui untuk peminjam berisiko tinggi. Yang paling penting, bagaimanapun, adalah kenyataan bahwa pinjaman ini dimaksudkan untuk memungkinkan para peminjam kesempatan untuk membayar kembali hutang dan membersihkan kredit mereka. Pada akhir periode peminjaman, peminjam harus dapat memenuhi syarat untuk atau membiayai kembali pinjaman dengan suku bunga rendah dan risiko dari bank besar.

Peminjaman predator melibatkan penipuan atau penipuan, melalui salah informasi dan memanipulasi peminjam. Ini sering melibatkan mendorong taktik penjualan yang agresif ke konsumen yang naif, dan mengambil keuntungan dari kurangnya pemahaman. Pemberi pinjaman predator tidak peduli dengan peminjam & # 39; kemampuan untuk membayar kembali. Hal ini terjadi baik di pasar perdana dan subprime, tetapi tumbuh dengan baik di negara yang terakhir karena jumlah pengawasan yang lebih besar yang diberikan oleh pemberi pinjaman utama (biasanya bank atau credit union). Pemberi pinjaman predator menggunakan praktik pinjaman kasar yang umumnya melibatkan satu atau lebih masalah berikut:

1. pinjaman terstruktur untuk menghasilkan kerusakan bersih yang sangat tidak proporsional bagi peminjam,

2. mencari rente yang berbahaya,

3. penipuan atau praktik penipuan dalam peminjaman,

4. bentuk lain dari kurangnya transparansi dalam pinjaman tidak dapat ditindaklanjuti sebagai penipuan, dan

5. pinjaman yang mengharuskan peminjam untuk membebaskan ganti rugi hukum yang berarti.

Koalisi untuk Pinjaman Bertanggung Jawab baru-baru ini memperkirakan bahwa pinjaman pemangsaan sendiri biaya peminjam di AS lebih dari $ 9 miliar setiap tahun. Indikator promonent tentang munculnya peminjaman predator adalah peningkatan penyitaan yang belum pernah terjadi sebelumnya di seluruh Amerika Serikat. Sementara tingkat bunga menurun dari tahun 1990 hingga 1998, tingkat penyitaan rumah meningkat secara besar-besaran – naik 384%.

Mengapa ada perbedaan? Sebagai permulaan, banyak pendukung konsumen dan lawan garis keras dari pinjaman subprime mengklaim bahwa tidak ada perbedaan. Sayangnya ini mengaburkan batas antara pemberi pinjaman yang menawarkan kesempatan kedua kepada peminjam yang membutuhkan satu dan para pemberi pinjaman yang menargetkan untuk tujuan semata-mata meremas darah dari batu pepatah. Sementara subprime lending menciptakan pemilik rumah, peminjaman predator menghilangkan mereka. Peminjaman predator paling banyak terjadi di pasar subprime, tetapi terjadi di seluruh seluruh spektrum pinjaman. Itu mempengaruhi kelas menengah dan atas dengan cara destruktif yang sama seperti kelas bawah. Satu-satunya persyaratan untuk pemberi pinjaman predator adalah bahwa korbannya harus memiliki dua hal: masalah keuangan dan banyak ekuitas di rumah mereka.

Contoh sempurna dari peminjaman predator ditemukan dalam kisah Ken dan Pat Leahy, yang tinggal di kota Chicago pinggiran kota Glenview, Illinois. Pasangan ini saat ini sedang berjuang bisnis yang melakukan "mortgage penyelamatan" operasi, yang merupakan istilah lain untuk salah satu penipuan pemangsa banyak pemangsa. Pasangan itu tinggal di rumah yang sama selama empat puluh tujuh tahun, dan telah membiayai kembali beberapa kali (seperti banyak orang Amerika) untuk membangun rumah dan mengirim anak-anak perempuan mereka ke perguruan tinggi. Pada bulan Maret 2002, Ken kehilangan pekerjaannya. Setelah berjuang untuk sementara waktu untuk melakukan pembayaran hipotek $ 1.700 dan menerima banyak yurisdiksi dari pengacara dan pialang pinjaman, pasangan ini memutuskan untuk bertemu dengan Harrison & Chase. Bisnis tersebut mengiklankan dirinya sebagai "perusahaan mitigasi penyitaan", dan berjanji bahwa layanannya disediakan "gratis dan pro bono." Saat pasangan itu duduk untuk bertemu dengan Mr. Hantzakos, perwakilan perusahaan yang sekarang disebut sebagai pembela dalam gugatan mereka, dia meyakinkan mereka bahwa mereka tidak perlu khawatir karena dia "berbicara [s] kepada orang yang berbeda dari [they] lakukan. "Pasangan itu kemudian dengan ragu-ragu menandatangani dua formulir – satu yang memberi wewenang kepada Harrison & Chase untuk bernegosiasi atas nama mereka, dan satu lagi yang merupakan kesepakatan eksklusif untuk membantu Leahy menjual rumah mereka.

The Leahys tidak pernah menerima salinan formulir baik. Setelah pertemuan yang seharusnya dengan pemberi pasangan itu gagal, Mr. Foxx, presiden Harrison & Chase menghubungi pasangan itu dan menawarkan ide baru kepada mereka. Foxx memberi tahu mereka bahwa mereka dapat menempatkan rumah mereka dalam "kepercayaan yang dilindungi," yang akan melindungi mereka dari kreditor sementara Ken menemukan pekerjaan baru, mereka meningkatkan kekuatan pinjaman mereka, dan membiayai kembali. Meskipun kepercayaan akan memiliki kekuatan untuk menjual rumah mereka, Leahys diyakinkan bahwa mereka akan memiliki kesempatan pertama untuk membelinya kembali.

Sementara pasangan itu tidak bermaksud menyerahkan gelar ke rumah mereka hampir lima puluh tahun, mereka sayangnya melakukan hal itu. Mereka belajar bahwa mereka telah menjual rumah mereka seharga $ 230.000 di daerah yang pada saat itu mereka dapat memperoleh lebih dari $ 500.000 untuk properti yang sama. Setelah puas dengan hipotek mereka dengan $ 230.000 untuk mana mereka menjual rumah ke Harrison & Chase dan membayar pajak properti, Leahys pergi dengan hanya $ 10.361. Menambahkan penghinaan terhadap cedera adalah kenyataan bahwa pasangan itu akan membayar $ 2.500 per bulan untuk menyewa rumah mereka sendiri kembali dari "penyelamat," dan setuju untuk membayar hampir $ 300.000 untuk membeli rumah tercinta mereka kembali. Sayangnya, karena serangkaian kunjungan rumah sakit tanpa pendamping, Leahys tidak mampu membelinya.

Leahys juga tidak sendirian. Pemberi pinjaman predator telah memanfaatkan sentimentalitas dan keterikatan manusia dengan properti di seluruh negeri, menggunakan skema "penjualan penyewaan kembali" seperti Harrison & Chase. Semua kebutuhan korban potensial adalah persis apa yang dimiliki Leahys: masalah keuangan dan banyak ekuitas di rumah mereka. Sampai operasi ini diperas oleh peningkatan efek pengawasan oleh bust hipotek, peminjam tidak boleh membuat kesalahan yang sama dengan Leahys. Baik pemilik rumah baru maupun veteran yang menemukan diri mereka dalam kesulitan keuangan harus memilah-milah frustrasi dan mendidik diri mereka sendiri. Mencari nasihat hukum dan keuangan independen adalah yang terpenting, dan ada banyak outlet pribadi dan publik untuk melakukannya.

MENYEBABKAN KEJAHATAN DENGAN KAPITALISME

Selain menyoroti pinjaman pemangsa yang telah terjadi, patung di pasar real estat menjadi sorotan pada aktivitas kriminal potensial di pasar real estat. Sebagai contoh, Jaksa Agung New York Andrew Cuomo telah mengajukan gugatan terhadap unit penilaian real estat dari First American Corporation – sebuah perusahaan Fortune 500. Jaksa Agung Cuomo percaya bahwa praktek ini "meluas" dan telah menjadi penyumbang besar terhadap kehancuran di pasar.

Gugatan terhadap penghargaan First American bahwa perusahaan menggelembungkan nilai-nilai rumah untuk mendapatkan lebih banyak pinjaman yang disetujui. Perusahaan-perusahaan hipotek rupanya menekan para penilai untuk melakukannya. Praktik semacam itu sangat memudahkan para peminjam untuk membayar lebih besar untuk sebuah rumah atau meminjam terlalu banyak terhadap rumah mereka saat ini. Oleh karena itu, ketika harga rumah mulai jatuh, peminjam tidak akan dapat membiayai kembali jika rumahnya akhirnya bernilai jauh lebih rendah daripada yang dia pikirkan pada saat pembelian.

Lebih tidak masuk akal dari pada bahkan inflasi buatan dari harga penilaian adalah kenyataan bahwa seluruh industri yang didasarkan pada membantu peminjam dalam penipuan memperoleh pinjaman telah bermunculan. Pada puncak pasar pinjaman subprime, nilai kredit yang rendah, pemasukan bulanan yang tidak mencukupi, dan bahkan sejarah kebangkrutan tidak dapat mencegah peminjam memperoleh hipotek. Misalnya, semua peminjam yang tidak memenuhi syarat harus melakukannya jika ia ingin memenuhi syarat untuk pinjaman yang menurutnya mungkin dapat dia beli adalah kunjungan http://www.VerifyEmployment.net . Hanya dengan biaya $ 55,00, perusahaan kecil yang berbasis di California akan membantu peminjam yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman dengan mendaftarkannya sebagai "kontraktor independen." Dengan demikian, perusahaan menyediakan potongan gaji yang "membuktikan" pendapatan peminjam jauh lebih tinggi daripada yang sebenarnya. Untuk hanya $ 25,00 lebih, perusahaan juga akan memberikan panggilan telepon kepada pemberi pinjaman di mana mereka akan memberikan referensi yang bersinar kepada peminjam. Situs web lain – http://www.FakeNameGenerator.com – menyediakan peminjam yang tertarik dengan nama palsu, alamat, nomor kartu kredit, nomor jaminan sosial, dan pada dasarnya apa pun yang diperlukan untuk mendapatkan pinjaman hipotek.

Baru-baru ini, penipuan pinjaman hipotek di Pittsburgh telah diambil oleh newswire nasional. Jaksa AS Mary Beth Buchanan mengumumkan pada 10 April 2008 bahwa dua broker hipotek mengaku bersalah di pengadilan federal atas tuduhan penipuan hipotek. Kedua pialang, Aaron Thompson dan Randy Carretta, mengoperasikan Hipotek Rumah Orang. Meskipun tujuan bisnis tersebut adalah untuk "membantu peminjam dalam memperoleh pembiayaan untuk membeli rumah," duo ini malah mengajukan permohonan peminjam yang mengandung kesalahan penafsiran paten tentang kondisi keuangan peminjam. Aplikasi ini juga termasuk penilaian yang meningkat dari properti yang disiapkan oleh penilai yang tidak berlisensi dan dokumen pekerjaan yang dipalsukan. Hukuman dijadwalkan untuk September 2009, dan keduanya masing-masing menghadapi potensi denda $ 250.000 dan dua puluh tahun penjara. Namun kedua konsili itu hanya setetes di kolam yang sedang tumbuh, dan bukan satu-satunya yang disalahkan atas kecelakaan subprime lending.

Pengawasan peminjaman Laissez-Faire dan standar juga memberikan jalan untuk "penipuan untuk mendapatkan keuntungan." Dalam satu kasus New York, FBI menuduh dua puluh enam orang melakukan penipuan. Para pembela HAM diduga menggunakan identitas yang dicuri, menemukan pembeli, dan meningkatkan penilaian untuk mendapatkan properti senilai lebih dari $ 200 juta. Beberapa operasi serupa lainnya telah dieliminasi oleh penegakan hukum – dalam kasus Ohio, hampir separuh dari semua hipotek yang diproses oleh seorang broker tunggal tidak melakukan pembayaran tunggal. Sayangnya, banyak peminjam dan pemberi pinjaman palsu lainnya akan lolos, karena uang itu "keluar dari pintu" dan tidak ada pemulihan yang bisa didapat.

Bagi banyak investor, pertumbuhan dan pertumbuhan cepat industri pinjaman mengingatkan mereka pada krisis tabungan dan pinjaman pada awal 1990-an. Krisis itu berakhir dengan pemerintah federal memompa pasar dengan bailout sebesar $ 150 miliar, dan sejumlah kecil penipuan profil tinggi. Saat ini, bagaimanapun, yang kalah besar dalam hal dolar riil adalah hedge fund. Meskipun dana ini secara teori hanya terbatas pada investor yang lebih kaya, usaha kecil dan peminjam sama-sama dapat segera merasakan efek "trickle-down" yang terkenal. Administrasi saat ini sedang mempertimbangkan opsi-opsi yang tersedia dan mungkin akan berakhir dengan tekanan dari perusahaan pemberi pinjaman, para peminjam yang menghadapi penyitaan, atau keduanya. Sementara itu, litigasi tindakan kelas telah dimulai, dan tidak akan berakhir dalam waktu dekat.

MENANGANI MASALAH DALAM KONGRES

Pada 22 Oktober 2007, Perwakilan Brad Miller (D-NC), Mel Watt (D-NC), dan Barney Frank (D-MA) memperkenalkan "Reformasi Hipotek dan Undang-Undang Pemberian Kredit Anti-Predator 2007." Tujuan UU tersebut adalah untuk "mereformasi praktik hipotek konsumen dan menyediakan akuntansi untuk praktik-praktik tersebut, untuk menetapkan persyaratan perizinan dan registrasi bagi para pemrakarsa hipotek perumahan, untuk memberikan standar tertentu bagi pinjaman hipotek konsumen, dan untuk tujuan lain." Tujuan dari Undang-Undang ini, dalam ringkasan, adalah untuk menempatkan beban substansial pada pemberi pinjaman hipotek sementara secara samar-samar mengabaikan setiap ketidakbertanggungjawaban dalam meminjam.

Judul II dari Undang-Undang berjudul "Standar Minimum untuk Hipotek." Di bawah judul ini, pemberi pinjaman hipotek tidak diperbolehkan untuk membuat pinjaman hipotek perumahan tanpa itu membuat penentuan "wajar dan niat baik" bahwa peminjam memiliki "kemampuan yang wajar untuk membayar kembali" pinjaman. Dasar untuk penentuan seperti itu harus menjadi riwayat kredit peminjam, pendapatan saat ini, pendapatan yang diharapkan, kewajiban saat ini, rasio utang terhadap pendapatan, status kepegawaian, dan "sumber keuangan lainnya." Ada juga dugaan yang dapat dibantah terhadap pemberi pinjaman hipotek, berdasarkan Bagian 203 dari Undang-Undang.

Ketika Bagian 201 (Kemampuan untuk Membayar Kembali) dan 204 (Kewajiban) dibaca bersama, beban Undang-Undang akan menempatkan pada pemberi pinjaman jauh lebih jelas di alam. Jika pemberi pinjaman hipotek tidak mematuhi standar "itikad baik dan niat baik" dalam menentukan untuk meminjamkan uang peminjam, dan peminjam tidak dapat membayar, peminjam dapat mengajukan gugatan perdata terhadap kreditur sesuai dengan Pasal 204 dari Undang-Undang. . Tindakan perdata ini dapat diajukan sebagai berikut: pembatalan pinjaman, biaya yang dikeluarkan oleh peminjam sebagai akibat dari pelanggaran dan sehubungan dengan mendapatkan pinjaman dibatalkan, dan bahkan biaya pengacara . Proses peminjaman langkah demi langkah, menurut UU, akan terlihat seperti ini:

1. Aplikasi peminjam potensial untuk pinjaman hipotek.

2. Kreditur KPR, berdasarkan informasi yang diberikan oleh Konselor Potensi, setuju untuk meminjamkan uang berdasarkan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.

3. Peminjam menyadari bahwa dia tidak dapat terus melakukan pembayaran berdasarkan ketentuan konsensus.

4. Peminjam mengarsipkan tindakan perdata terhadap Pemberi Pinjaman untuk membatalkan pinjaman, menutup biaya yang timbul dalam mengajukan gugatan, dan untuk menutup biaya pengacara.

5. Pemberi pinjaman kemudian harus mengatasi dugaan bersalah yang dapat dibuktikan secara substantif agar berhasil dalam pembelaannya.

Perlu dicatat bahwa RUU tidak memberikan asumsi bahwa peminjam harus mengatasi. Tidak ada tempat dalam undang-undang yang diusulkan ini adalah peminjam yang diperlukan untuk menunjukkan alasan yang baik untuk aksesibilitasnya. Undang-Undang tidak akan mengharuskan peminjam untuk menunjukkan alasan yang baik untuk mencari pengakuan kewajiban keuangannya.

Efek dasar dari ketentuan ini akan memungkinkan peminjam untuk menuntut pemberi pinjaman hanya karena pemberi pinjaman seharusnya tidak meminjamkan uang kepada mereka. Efek potensial dari undang-undang tersebut adalah untuk membatasi pinjaman ke titik di mana pemberi pinjaman hipotek akan menghindari memberikan pinjaman kepada semua kecuali peminjam tertinggi. Ini akan menurunkan kepemilikan rumah semata-mata karena jumlah pemberi pinjaman yang bersedia untuk mengambil peminjam bahkan berisiko normal akan menyusut drastis.

Masalah umum yang tidak terpengaruh secara material oleh jatuhnya peminjaman subprime harus "menyelamatkan" pemilik rumah yang menghadapi penyitaan telah sampai ke latar depan lanskap politik. Setiap penduduk Pennsylvania yang telah melihat pengumuman kampanye yang mengarah pada Prajurit Demokratik April 22 April 2008 dapat membuktikan hal ini. Pada tanggal 7 Maret 2008, Senator Kit Bond (R-MO) memperkenalkan "Keamanan Terhadap Penyitaan dan Undang-Undang Pendidikan" (Undang-Undang SAFE). Tujuan dari SAFE Act adalah untuk membantu keluarga dan lingkungan yang menghadapi penyitaan rumah dan mengatasi krisis subprime mortgage. Senator John Cornryn (R-TX) dan sejumlah Senator lainnya bergabung.

Undang-undang SAFE memberikan contoh langkah-langkah yang diambil Kongres dalam mencoba menjembatani kesenjangan antara dua sudut pandang utama tentang masalah ini. Rencananya adalah untuk menyediakan lebih dari $ 10 miliar untuk membiayai kembali subprime mortgage yang ditekankan atau menghadapi penyitaan. Ini juga menyediakan kredit pajak $ 15.000, tersebar selama tiga tahun, untuk pembelian "kediaman pribadi yang berkualitas." "Tempat tinggal pribadi yang memenuhi syarat" ditentukan oleh SAFE Act sebagai "kediaman keluarga tunggal yang memenuhi syarat yang dibeli untuk menjadi kediaman utama pembeli."

Peraturan baru lainnya yang diusulkan oleh SAFE Act akan memerlukan peminjam yang mempertimbangkan ARM (Adjustable Rate Mortgage) untuk dididik berkaitan dengan tingkat perkenalan, pembayaran, tanggal kedaluwarsa, hukuman prabayar, berapa tarifnya di luar, dan berapa pembayaran bulanan jika tarif naik. Langkah-langkah ini secara proaktif bersifat proaktif. Undang-undang SAFE, jika disahkan, tidak akan melihat kembali kepada mereka yang telah berurusan atau saat ini berurusan dengan penyitaan. Persyaratan pengungkapan, bagaimanapun, akan menempatkan beban yang kuat pada pemberi pinjaman hipotek untuk menginformasikan calon peminjam tentang hampir setiap aspek keuangan membeli rumah.

Pendidikan peminjam yang diusulkan dan peningkatan persyaratan pengungkapan tidak akan berakhir setelah pembelian. Bagian 327 dari SAFE Act akan mengubah Pasal 106 (c) (4) Undang-undang Pengembangan Perumahan dan Perkotaan tahun 1968, yang saat ini menyediakan konseling keuangan bagi pemilik rumah yang tidak dapat memenuhi kewajiban pinjaman hipotek mereka saat ini karena kehilangan pekerjaan. Perubahan akan membuat konseling tersedia bagi mereka yang tidak dapat melakukan pembayaran karena perceraian, kematian, peningkatan biaya medis yang tidak terduga atau signifikan, kerusakan yang tidak terduga atau signifikan terhadap properti, dan / atau peningkatan besar dalam pajak properti. Konseling masih akan tersedia hanya untuk pembeli rumah pertama kali, dan akan terus memasukkan konseling sehubungan dengan manajemen keuangan, sumber daya masyarakat yang tersedia dan layanan sosial, dan pelatihan / penempatan kerja.

Untuk memacu peningkatan pemilik rumah setelah krisis penyitaan, Undang-undang SAFE akan menciptakan program percontohan bagi peminjam tanpa sejarah kredit yang cukup untuk membeli rumah. Mengatasi demografi pinjaman ini diperlukan, mengingat bahwa orang dengan kredit macet terutama ditargetkan oleh pemberi pinjaman predator. Program percontohan akan menggunakan "peringkat kredit alternatif" untuk memberi mereka kredit tidak mencukupi sejarah kesempatan untuk membeli rumah tanpa harus menunggu lama hanya untuk membangun sejarah kredit yang baik. Sistem peringkat kredit baru akan memperhitungkan informasi rekening seperti pembayaran sewa, pembayaran utilitas, dan sejarah pembayaran asuransi. Orang dapat dengan mudah membantah bahwa informasi pembayaran sewa dan utilitas akan lebih berguna untuk pemberi pinjaman hipotek daripada informasi peringkat kredit normal.

Tidak ada kata dari Partai Demokrat di Kongres tentang kapan undang-undang yang diusulkan ini bisa menjadi suara. Pengungkapan yang diperlukan baru yang diusulkan oleh Senator Bond tidak masuk akal. Mereka akan menciptakan standar baru bagi pemberi pinjaman, sambil menekankan pentingnya pendidikan keuangan bagi para peminjam. Persyaratan tidak akan mengikat peminjam yang tidak bertanggung jawab atas kewajiban yang mereka buat melalui kemauan mereka sendiri dengan memasuki perjanjian keuangan yang tidak dapat mereka keluhkan. Kedua aliran pemikiran – mereka yang percaya bahwa pemberi pinjaman melakukan terlalu sedikit, dan mereka yang percaya bahwa peminjam harus lebih rajin – ditangani dengan cara yang mendorong pendidikan mandiri dan pengungkapan yang tekun.

PENANGGULANGAN TANGGUNG JAWAB PRIBADI DAN MASING-MASING PASAR

Perubahan tajam dalam kepemilikan rumah dan peningkatan tajam penyitaan yang dialami oleh AS telah melemahkan, dan krisis masih jauh dari selesai. Mengilustrasikan efeknya adalah pemotongan suku bunga baru-baru ini yang dibuat oleh Federal Reserve – yang pertama sejak 2003. Harga rumah Amerika baru-baru ini turun untuk pertama kalinya sejak kemungkinan besar Depresi Besar, dan menurut sebuah studi Maret 2007 yang dilakukan oleh First American CoreLogic, pasar harus mengharapkan 1,1 juta penyitaan lainnya pada tahun 2013. Para pembuat undang-undang sekarang menghadapi tindakan penyeimbangan yang sulit antara melindungi para peminjam yang rentan dan memungkinkan para peminjam untuk memikul tanggung jawab yang melekat pada pengambilan hipotek yang tidak pernah bisa mereka bayar.

Pada tahun 2007, pemerintahan Bush mengendurkan beberapa aturan pinjaman, yang dapat membantu sekitar 80.000 peminjam membiayai kembali untuk menghindari tingkat yang lebih tinggi. Sebuah RUU juga telah diperkenalkan untuk mereformasi praktik pinjaman subprime, dan untuk membantu menyingkirkan pemberi pinjaman lebih predator dengan menargetkan mereka lebih spesifik. RUU itu akan, antara lain, memperluas Homeownership dan Equity Protection Act (HOEPA) untuk menutupi lebih banyak pinjaman, memperluas perlindungan untuk pinjaman HOEPA, mengklarifikasi hukum negara mengenai kewajiban broker pinjaman hipotek untuk menekankan kewajiban fidusia kepada peminjam, dan menciptakan bagian baru dari perlindungan untuk pinjaman subprime.

Secara umum, mereka yang menentang intervensi pemerintah percaya bahwa meskipun industri pinjaman mungkin akan mengalami rasa sakit jangka pendek, ekonomi akan muncul lebih sehat. Orang lain juga percaya bahwa mengesampingkan tanggung jawab pribadi untuk investasi dengan melembagakan bailout federal akan menjadi "subsidi untuk perilaku berisiko" di pasar, dan akan mendorong transaksi kredit berisiko di masa depan dengan mengatakan "pemerintah akan membayar pemberi pinjaman buruk."

Berbicara kepala di Pusat Pinjaman Bertanggung Jawab, sebuah kelompok riset nirlaba, sebut seperti bailout "budi", karena ada sejumlah besar uang awalnya dibuat pada investasi dalam pinjaman subprime, dan bahwa investor harus diizinkan untuk "merasakan rasa sakit" di pasar bebas. Penolakan investor tampak kontra-intuitif pada pandangan pertama. Itu masuk akal – mengapa investor harus ditanggung oleh pemerintah ketika mereka kehilangan uang jika mereka tidak kemudian dipaksa menyerahkan uang ketika pemerintah yakin mereka telah membuat terlalu banyak uang? Membebaskan seseorang yang terlibat dalam perilaku berisiko kemungkinan besar hanya akan mendorong perilaku seperti itu di masa depan.

Mereka yang mendukung opsi bailout berpendapat bahwa beberapa industri "terlalu besar untuk gagal." Argumen ini pertama kali digunakan sekitar sepuluh tahun yang lalu, ketika Federal Reserve campur tangan atas nama dana lindung nilai yang kuat Manajemen Kredit Jangka Panjang. Saat ini, hampir 100 subprime lender telah menutup pintu mereka sejak awal bust, dan efek riak baru mulai dirasakan oleh area lain dari ekonomi Amerika Serikat. Sistem keuangan begitu saling terkait, melalui potongan dan dadu dari bundel pinjaman hipotek di antara dana investasi, bahwa ketika seorang pemilik rumah di default Ohio, seorang pensiunan di Hawaii mungkin terpukul dalam portofolionya. Apa pun keputusan yang diambil, taruhannya sangat besar bagi mereka di Pennsylvania yang berencana masuk ke dalam kepemilikan rumah dalam beberapa tahun ke depan.

APLIKASI UNTUK SISWA KELAS

Hasil dari kebingungan antara pemberi pinjaman subprime dan predatory jelas: pinjaman subprime benar-benar ditakuti dan dihindari oleh semua peminjam, banyak di antaranya akan sangat diuntungkan dari situasi seperti itu. Harga rumah jatuh, namun mereka yang dapat mengambil keuntungan dari harga rendah tidak akan pernah melakukannya. Peminjam potensial telah memutuskan untuk tetap tinggal setelah mendengar tentang penyitaan, tarif yang ditakuti, dan lainnya kehilangan rumah mereka. Tanda zaman adalah bahwa perputaran apartemen baru-baru ini mengalami stagnasi, karena para donor apartemen memilih untuk membatalkan rute pembangunan ekuitas yang menguntungkan secara finansial. Menurut National Association of Realtors, ada hampir satu juta orang yang tidak melakukan pembelian real estat.

Studi terbaru yang dilakukan oleh Kongres & # 39; Komite Ekonomi Bersama telah memproyeksikan bahwa pada akhir tahun 2009, hampir tujuh belas persen pinjaman subprime Pennsylvania dapat gagal. Studi ini menunjukkan bahwa dua puluh sembilan persen dari semua hipotek pertama di Beaver dan county Armstrong, dua puluh enam persen di Washington County, dan dua puluh lima persen di county Allegheny dan Westmoreland semuanya subprime. Di Philadelphia County, sekitar empat puluh enam persen dari semua pinjaman hipotek adalah subprime.

Sejauh menyangkut Pittsburgh, orang-orang di daerah itu hanya mengalami sebelas persen apresiasi dalam nilai real estat dari tahun 2001-2006. Ini adalah peningkatan yang sangat rendah, dibandingkan dengan pemilik rumah Philadelphia, yang mengalami peningkatan lebih dari lima puluh persen dalam nilai rumah. Penduduk Allegheny County juga mengalami sekitar 400 penyitaan pada Februari 2008 saja – tertinggi untuk bulan Februari di lebih dari dua puluh tahun. Agen real estat di daerah tidak percaya bahwa penyewa harus khawatir, karena pasar Pittsburgh telah lolos dari jumlah besar penyitaan yang dialami di tempat lain. Sebaliknya, mereka yang mencari rumah dalam beberapa tahun ke depan tampaknya dapat mengandalkan agen real estat lokal untuk mendapatkan penawaran dan peluang membeli yang lebih baik. Sementara kedatangan untuk mantan pemilik rumah telah disayangkan, pembeli rumah pertama kali muda mungkin akan mampu membuat peribahasa limun dengan mengambil keuntungan dari harga rendah yang mungkin akan bertahan selama beberapa tahun ke depan.

Tidak ada solusi yang jelas untuk rencana tersebut – atau berencana – untuk membeli rumah pertama mereka segera setelah menyelesaikan pendidikan mereka. Mahasiswa pascasarjana berkali-kali menghadapi pinjaman mahasiswa sekitar $ 100.000, dan memuncaknya utang kartu kredit dari pengeluaran eksternal yang dikeluarkan selama sekolah. Secara keseluruhan, para lulusan yang dipenuhi utang tidak terlalu menarik bagi industri peminjaman dalam keadaannya saat ini. Hal ini terutama diperparah di mana siswa yang dibebani oleh hutang pinjaman pendidikan tinggi tidak menghasilkan banyak setelah meninggalkan kuliah atau sekolah pascasarjana. Namun, hanya dengan melakukan pembayaran pinjaman siswa tepat waktu, akan meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih baik pada pinjaman rumah. Mereka yang mempertimbangkan membeli rumah pertama mereka harus memutuskan di mana pun mereka merasa cukup aman untuk tinggal di sana setidaknya selama lima tahun ke depan untuk menunggu rebound pasar yang tak terhindarkan dengan harga.

Namun, ada kabar baik. Administrasi Perumahan Federal (FHA) menjamin pinjaman homebuyer khusus pertama kalinya, yang sangat mendorong kepemilikan rumah baru. Pinjaman ini didanai oleh lembaga pemberi pinjaman dan diasuransikan oleh Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS. Bagi mereka yang mencari rumah keluarga tunggal di sini di Allegheny County, batas pinjaman saat ini adalah $ 327.500. Keuntungan utama dari mendapatkan pinjaman semacam itu adalah bahwa persyaratan pembayaran uang muka berkurang dari menjadi hanya tiga persen dari total jumlah pinjaman (turun dari sepuluh persen).

Menambah manfaat yang dinikmati oleh pembeli rumah pertama kali ini adalah harga real estat telah turun ke posisi terendah sepanjang waktu karena semakin banyak rumah yang dipasarkan, dan mungkin akan mandek untuk beberapa tahun ke depan. Ini akan memberikan manfaat bagi mereka dengan pembayaran pinjaman mahasiswa, karena harga yang sangat rendah (dan, pembayaran ergo mortgage) yang akan dikelola bahkan ketika diperparah dengan pembayaran pinjaman siswa. Selain itu, banyak pinjaman swasta bahkan tidak dilaporkan ke lembaga pemeringkat kredit, dan oleh karena itu tidak membebani peminjam yang berminat. Hingga solusi lebih banyak diberlakukan untuk menghentikan praktik kriminal dalam peminjaman, siswa yang melihat rumah pertama kali harus menggunakan pendidikan mandiri yang lebih agresif untuk membantu memastikan keberhasilan dalam pembelian rumah.

KESIMPULANNYA

Total kejatuhan dari krisis ekonomi ini akan meluas. Hasil langsung dari bust di industri jelas, dan dijelaskan dengan ekonomi sederhana. Ketika tingkat hipotek meningkat, permintaan di perumahan menurun. Mereka yang memiliki pinjaman ARM tidak bisa lagi mempertahankan rumah mereka, jadi mereka menjualnya (atau, pada tingkat lebih rendah, menyita). Hasilnya adalah pertumbuhan cepat dalam pasokan ditambah dengan penurunan tajam dalam permintaan yang disebabkan oleh peningkatan tarif. Kelebihan yang diciptakan di pasar perumahan mendorong harga turun.

Tidak jelas di mana mereka akhirnya akan stagnan, karena ada beberapa faktor yang dapat berkontribusi dalam waktu dekat. The Federal Reserve telah menurunkan suku bunga dua kali untuk mendorong baik retensi rumah dan pembelian rumah. Dengan asumsi bahwa inflasi tetap stabil setelah pemotongan suku bunga, mungkin akan ada lebih banyak lagi yang datang. Pada titik tertentu, efek trickle-down dari pemotongan suku bunga akan mempengaruhi tingkat penyesuaian yang dihadapi banyak peminjam. Konstruksi rumah kemungkinan juga akan menjadi faktor yang berkontribusi, karena penurunan yang terjadi di industri tersebut (akibat menurunnya permintaan untuk rumah baru) akan menstabilkan pasokan persediaan perumahan yang tersedia.

Andrew J. Wronski, seorang Mitra di Foley & Lardner, LLP, baru-baru ini menerbitkan ringkasan terpelajar dan cerdas tentang apa yang dia yakini sebagai dampak krisis ini pada industri peminjaman konsumen. Mr Wronski menyatakan bahwa akan ada peningkatan dramatis dalam regulasi keuangan konsumen federal dan negara bagian. Banyak jenis pinjaman konsumen lainnya – bahkan pilihan pembiayaan sehari-hari – akan terpengaruh, karena mereka dikemas dan dijual dengan cara yang sama seperti pinjaman hipotek. Sudah Mr. Wronski telah terbukti benar dalam pernyataan pertamanya; Hal ini dibuktikan dengan peninjauan sederhana terhadap undang-undang yang diusulkan yang telah dibahas sebelumnya.

Pada tahun 2006, penulis ini memiliki rencana lima tahun sederhana: bekerja keras, bekerja dengan baik, lulus dari Bar, menikah, dan kehilangan belenggu pembayaran sewa tanpa akhir dengan membangun ekuitas melalui kepemilikan rumah yang bertanggung jawab. Pada saat itu, serasahnya tampak jauh lebih mudah. Menghadapi beban pinjaman mahasiswa enam digit, utang kartu kredit, dan tekanan untuk mendapatkan pekerjaan yang aman sebagai pengacara baru menimbulkan pertanyaan mutlak: Akankah "Impian Amerika" menempatkan lulusan fakultas hukum baru-baru ini di atas kepala?